マイホーム売却前に知っておきたい！オーバーローンについて | 草加市で不動産売却をお手伝いする専門家として耳寄りな情報を更新します

マイホームを売却する前に確認しておきたいのが「オーバーローン」です。
オーバーローンとは売却価格よりローン残高のほうが高いことを指しますが、その逆で「アンダーローン」というのも存在します。

ここではオーバーローンとは何なのか、またマイホーム売却にどう影響するのか解説します。

先ほども少し述べましたが、オーバーローンとはマイホームの売却価格よりもローン残債のほうが高いことを言います。

たとえばローンが2500万円残っていたとしましょう。
売却して2000万円だった場合はオーバーローンになります。
その逆で2500万円以上だとアンダーローンになるわけです

。
アンダーローンに関しては後述しますが、オーバーローンはローンのほうが多いため、売却した金額でローン完済できず大きなデメリットになってしまいます。

そのため、基本的にオーバーローンになっていると家を売ることができないのです。
ただし、オーバーローンでも対処法はありますので安心してください。

アンダーローンとは、前述したとおりローンよりも売却価格のほうが多い状態を指します。

要するにローンのほうが下回っているので、家を売ったお金でローンを完済することができます。

ローンが残っている家は銀行から「抵当権」がついてしまいます。

しかし売ったお金で返済できれば抵当権はなくなるため、生活面を考慮したり安心安全に家を売るならアンダーローンのほうが良いというわけです。

オーバーローンかどうかは、ある方法で調べることができます。
自分の家がオーバーローンかどうか、売却前に知っておくことで賢く対処できるでしょう。

住宅ローンの残高を調べる

主な調べ方は「住宅ローンの残高を調べる」「家の査定価格を調べる」の2つが挙げられます。
住宅ローン残高はとくに重要になるため、一番分かりやすい調べ方です。

ローンを組んでいる金融機関から届いている返済計画書や残高証明書などを見て、どれくらいの残高があるか調べます。

固定金利の場合は借り入れの際にローン返済表や償還予定表をもらうケースが多いので確認しやすいでしょう。
一方で変動金利は金利見直しが半年に1回おこなわれるため、そのあとに返済表が届くケースがほとんどです。

金融機関によってはインターネット上で確認できるところもありますので、一度確認してみてください。

家の査定価格を調べる

次に、家の査定価格を調べる方法です。
周辺の同条件物件がどれくらいの価格で売られているのか調べることで自身の家の価格をある程度知ることができます。

あくまで「おおよそ」の価格になりますが、知っているのと知っていないのとでは随分違うでしょう。

もちろん、不動産会社に査定依頼することも可能です。
売却を確定していない場合は、「机上査定」も可能です。

直接家を見るわけではないのでおおよそにはなってしまいますが、ある程度の査定価格を知りたい方はおすすめです。

諸費用分は借りない

また調べ方とは少し異なりますが、借り入れの際に「諸費用を含まない」ことも大切です。
ひと昔前までは住宅価格の80～90％を融資上限としていましたが、近年は100％借りられたり、返済能力に応じて諸費用分も借りることができます。

そのため、オーバーローンになりやすいと言われています。
ですので、オーバーローンの調べ方を知っておく以前にオーバーローンにならないようにすることも大切でしょう。

オーバーローンは、「なりやすい方」がいます。
先ほど述べたように諸費用分を借りないことも大切ですが、以下のケースにも気を付けましょう。

●フルローン購入
●25年以上の長期ローン
●利率2％以上
●新築購入後15年以内

などが主に挙げられます。

他にも、土地価格が安い場所を選んだり、購入後に周辺相場が下がった場合などもオーバーローンになりやすいので注意してください。

さらに、中古物件であっても200万円以上のリフォームローンを組むと陥りやすいので、不安な方は住宅ローン残高や家を査定しておくなど対処しておきましょう。

次で詳しい対応方法をご紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

もしマイホームを売るときにオーバーローンが発覚してしまった場合の対応方法についてご紹介します。
任意売却や競売にかけるなどいろんな方法がありますので、どうしても家を売りたい方は要チェックです。

任意売却をする

もっとも一般的な方法が「任意売却」です。
このやり方の良いところは、「競売よりも高い」という点になります。
基本的に、ローン残高のほうがマイホームを手放したときよりも上回っている場合、金融機関に内緒で売ることはできません。

それでもローンが完済できるわけではないため、金融機関にとっては不利益です。
しかし競売より高く売れることから仕方なく認められています。

金融機関に了承を得た後は、不動産会社を介して物件を売ることになります。
もし売れた場合、その金額はローン返済に充てることができるでしょう。

現金を用意する

ローンを返済する方法は、何も家を売ることだけではありません。
現金を用意できるのであれば、そのほうが安心です。
たとえば貯金を取り崩したり、車を売ったりなどが挙げられます。

可能であれば親族に借りるという手段もあります。
ただこれらはリスクも高く、無理をして現金を用意すると失敗しやすいので気を付けましょう。

あくまで用意できる方のみ参考にしてください。

売却延期または誰かに貸す

売るのを延期したり、誰かに貸すという手もあります。
まず前者は、ローンの残高が減るまでの期間を延ばすという方法です。

これならアンダーローンになりやすく、他のやり方で対応するよりも安全でしょう。
ただ家は年月が経つと劣化してしまいます。
当時は価値のある物件でも、売れる頃には価値が下がってしまったなんてことになり兼ねませんから、そのことも念頭に置いてから延期するようにしてください。

ちなみに、リフォームをしてしまうとそのぶん費用がかかるので必ずしもメリットにはなりません。
後者は、貸すことで家賃収入が入ってきます。
しかしこのやり方にも注意が必要です。

転勤などが理由で家を貸す場合は認められることが多いですが、それ以外の賃貸物件は基本的に認められておらず、もし利用するならローンを組みなおす必要があるでしょう。

離婚の場合は、夫婦のどちらかが住むことで対応できます。

とくに名義が夫になっているのであれば、そのまま夫が住むことで問題は起きにくいでしょう。
一方で夫名義に妻が住む場合は、どちらがローンを負担するかきちんと話し合わないとトラブルに発展しやすくなります。

名義が夫なので夫が支払うものですが、妻が住むなら引き落とし口座を妻にするなど工夫が必要です。
そして、完済したときは妻名義にするなど取り決めをおこないましょう。

離婚後はとくに厄介なので、お互いが納得する方法を取ってください。

いかがだったでしょうか？
マイホームを安心して売却するには、オーバーローンになっていないことが大切です。

自分で調べることもできますので、心配な方はローンの残高や家の査定価格を調べるなど、ぜひ確認してみてください。