査定の時、営業マンはどこを見てる？訪問査定でチェックしているポイントを公開！ | 草加市で不動産売却をお手伝いする専門家として耳寄りな情報を更新します

一括査定サイトで表示される査定価格は、過去の成約事例や周辺相場をもとにした「予想価格」です。

しかし、同じ築20年・土地40坪・建物30坪の住宅でも、実際には数百万円以上価格が変わることがあります。

その理由は、現地を見なければ分からない情報が数多くあるからです。

営業マンは訪問査定で、その家だけが持つ特徴や、市場での売れやすさを総合的に判断しています。

まず確認するのが建物全体のコンディションです。

例えば、

・外壁の劣化
・屋根の状態
・雨漏りの形跡
・シロアリ被害
・基礎のひび割れ
・傾きの有無

などを確認します。

大きな修繕が必要な状態かどうかは、購入希望者にとって重要なポイントになるためです。
過去に外壁補修をしているとアピールポイントにもなります。

意外と見ているのが設備です。

例えば

・キッチン
・ユニットバス
・洗面台
・トイレ
・給湯器
・エアコン
・床暖房
・太陽光発電

など。

新しい設備が入っているからといって、そのまま工事代が査定へ上乗せされるわけではありません。

しかし、購入希望者への印象が良くなり、売れやすさには大きく影響します。
いつ、どこを修繕したか時期がわかると良いでしょう。

これはデータでは分かりません。

営業マンは

「午前中の日当たり」
「隣家との距離」
「風の抜け方」

なども確認しています。

現地へ行くからこそ分かる情報です。

営業マンは家だけではなく、実は周囲も歩きます。

・道路幅員
・交通量
・隣地との距離
・ゴミ置場
・嫌悪施設
・騒音

なども確認します。

購入希望者へ説明する内容にもなるためです。
周辺環境を気にするお客様は、意外と多いです。

実はここかなり重要。

・境界標
・ブロック塀
・越境
・フェンス
・樹木

など。

あとからトラブルになりそうな点がないかも確認しています。
樹木の葉っぱが伸びてお隣の敷地に入ってしまってるなど、気付いたことがあれば早めに剪定をしておきましょう。

最近は意外と重要。

・希望する車種が入るか
・切り返し
・前面道路
・2台駐車可能か

これだけで反響が変わります。
前面道路と駐車スペースの関係も、査定額に影響します。

営業マンは

「この間取りなら売りやすいかな？」

という目線でも見ています。

例えば

・使いやすいLDK
・収納
・家事動線
・階段位置

など。

LDKが25帖の1LDKより、LDK16帖の3LDKの方が求めるお客様は多いです。

これも実は大事。

例えば

「2階から富士山が見えますね」
「桜並木がありますね」
「駅まで平坦ですね」

など。

住んでいる方には当たり前でも、買う人には大きな魅力になることがあります。
２階のお部屋から花火大会が見える…などは大きなアピールポイントになります。

営業マンは生活している家を何百件も見ています。

そのため、多少物が多かったり、生活感があること自体で査定額が下がることは基本的にはありません。

もちろん、室内がきれいな方が写真映えし、内覧時の印象は良くなります。

しかし査定では「掃除の上手・下手」ではなく、建物そのものの状態を見ています。

訪問査定では、土地や建物の広さ、築年数だけを見て価格を決めているわけではありません。

営業マンは、建物の状態や日当たり、周辺環境、設備、道路状況など、さまざまな要素を確認しながら、「この家ならいくらで売れるか」だけでなく、「どのように販売すれば、お客様に選ばれやすいか」まで考えています。

また、売主様が当たり前だと思っている魅力が、購入希望者にとって大きなアピールポイントになることも少なくありません。

そのため、査定は単に価格を付ける作業ではなく、その家の魅力を見つけ、売却戦略を組み立てるための大切な時間でもあります。

営業マンは「いくらで売れるか」を見ているだけではありません。

「どうすれば、この家を一番良い条件で売れるか」まで考えながら査定しています。

だからこそ、査定額だけを比較するのではなく、その価格になった理由や販売方法について、しっかり説明してくれる不動産会社を選ぶことが、納得のいく売却への第一歩になるでしょう。