離婚に伴い不動産売却する際の注意点とは？売却方法や媒介契約も解説｜草加市八潮市の不動産売却のことなら草加市八潮市不動産売却相談窓口

相続や転勤など不動産を売る理由はさまざまですが、なかでも多いのが離婚に伴う不動産売却です。
離婚が原因で不動産売却をおこなう場合、通常の売却よりも注意しなければならないことがたくさんあります。
この記事では、離婚に伴う不動産売却の注意点や売却方法、媒介契約の選び方について解説します。

離婚を機に不動産売却する際の注意点：財産分与とは

離婚時には財産分与をする必要があります。
財産分与とは、婚姻生活中に夫婦で築きあげた財産を分配することです。
貯金などと異なり建物は物理的にわけることができません。

そのため自宅を売却して得た現金を分配するか、どちらかが建物を譲り受け、相手にはほかの財産を渡す方法のどちらかを選択することになります。
もっともリスクが少ないのは売却して現金を分配することですが、その際には以下のような点に気を付けなければなりません。

• 共有名義の不動産は双方の同意が必要
• 不動産売却のタイミングは離婚後
• 住宅ローンの残債があると売却できないことがある

それぞれの内容について順番に確認していきましょう。

共有名義の不動産は双方の同意が必要

夫の収入だけでは希望額に届かず、夫婦でペアローンを組んで住宅を購入したという方もいらっしゃるでしょう。
夫婦2人でローンを組み住宅を購入すると、1つの不動産に名義人が2人いることになります。
1つの不動産に複数の名義人がいる状態を共有名義といって、共有名義の不動産は名義人全員の同意がないと売却できません。
つまり、夫は自宅の売却を希望していても、妻が反対すれば売却できないということです。
双方の意見が一致するまで話し合う必要があります。

不動産売却のタイミングは離婚後

離婚前に不動産を売却して財産を分け合うと贈与とみなされ、財産を受け取る方に贈与税が発生します。
離婚後であれば財産分与として扱われるため、贈与税は課されません。
離婚を機に不動産を売却する場合は、離婚後におこないましょう。

住宅ローンの残債があると売却できないことがある

住宅ローンが残っている家は、完済してからでないと売却できません。
売却代金でローンを完済できないとなると、不足分を現金で用意する必要があります。
とはいえ、何百万円と残債があるケースでは現金が足りないということもあるでしょう。
もしも現金が用意できなければ、住宅ローンが残ったままでも売却可能な「任意売却」を検討することになります。
ただし、任意売却するには金融機関からの許可が必要であり、許可が得られなければ、そもそも売却することができません。
住宅ローンが残っていると売却できない可能性があることも念頭に置いておきましょう。

離婚を機に不動産売却する際の注意点：売却方法

不動産売却には、不動産会社に仲介を依頼して売却する方法と、不動産会社に買取を依頼する方法があります。
双方のメリットとデメリットを知ったうえで、自分にはどちらが向いているのか判断しましょう。
ここでは「仲介」と「買取」の特徴と、それぞれがどのような方に向いているのかを解説します。

時間に余裕がある方は「仲介」がおすすめ

仲介とは、不動産会社と契約を結んで不動産会社が買主を探す方法です。
不動産売却においてもっとも一般的な方法で、ほとんどの方が仲介を選択します。
仲介のメリットは、買取よりも高値で売却できる点です。
市場価格と同等で売り出せるため、住宅ローンが残っておりなるべく高値で売却したい方は仲介を選ぶと良いでしょう。
一方、売却までに時間がかかるというデメリットもあります。
チラシやインターネットに広告を出して購入希望者が現れるのを待たなければならず、そのあとも内覧や価格交渉をするなど引き渡しまでに時間がかかります。
仲介では売却までに平均6か月かかると言われていますが、立地や建物の状態によってはそれ以上かかるかもしれません。
時間に余裕がある方は仲介でも問題ありませんが、売却を急いでいる場合には買取を検討したほうが良いでしょう。

すぐに現金化したい方には「買取」がおすすめ

自宅を直接不動産会社が買い取る方法を「買取」といいます。
買主を探す必要がないため、仲介よりも早く売却できる点がメリットです。
不動産会社との価格交渉を終えれば、早くて1週間程度で現金を受け取れます。
また広告を出さないため、近隣住民に知られずに売却できる点もメリットの1つです。
一方で、売却価格が相場の1～3割ほど安くなるというデメリットがあります。
なぜなら不動産会社は、買い取った物件をリフォームして再度販売することを前提としているためです。
リフォーム費用や造成費用を差し引いた価格での取引となるため、仲介に比べるとどうしても安くなってしまいます。
多少金額が安くなってもすぐに売却したい、近所の方に知られずに売却したいという方は買取を検討してみてはいかがでしょうか。

離婚を機に不動産売却する際の注意点：媒介契約の種類

離婚に伴い不動産売却をする際には、どの媒介契約を結ぶかも重要です。
媒介契約とは、不動産会社に仲介を依頼する際に結ぶ契約のことです。
媒介契約には「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があり、それぞれに異なる特徴があります。

たとえば「一般媒介契約」はレインズへの登録義務がありませんが、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」では必ず登録しなければなりません。
ちなみにレインズとは、全国で販売されている物件を閲覧できるコンピューターネットワークシステムのことで、不動産会社だけが利用できます。
このような違いも含め、それぞれの特徴について確認していきましょう。

専属専任媒介契約

1つの不動産会社だけに仲介を依頼する媒介契約です。
不動産会社が見つけてきた売却先としか契約できず、売主が買主を見つけた際でも不動産会社を介す必要があります。
専属専任媒介契約のメリットは、不動産会社からの報告頻度がもっとも高い点です。
不動産会社は1週間に1度以上の頻度で売主に活動状況を報告し、また契約を結んで5営業日以内にレインズへ登録する義務があります。

専任媒介契約

専属専任媒介契約と同様、1社だけに仲介を依頼する媒介契約です。
不動産会社は2週間に1度以上の頻度で売主に活動状況を報告し、契約を結んで7営業日以内にレインズへ登録する義務があります。
専属専任媒介契約との大きな違いは、売主が見つけてきた買主と直接契約が結べることです。
知人や同僚などが物件を購入したいとなった場合は、仲介を依頼した不動産会社を介さずに直接売買ができます。

一般媒介契約

上記の2つとは異なり、複数の不動産会社に仲介を依頼できる媒介契約です。
自分で見つけてきた買主とも直接契約が結べます。
またレインズへの登録義務がないため、近隣住民に知られずに売却できる可能性が高いです。
不動産会社からの報告義務はありませんが、3つのなかではもっとも自由度の高い媒介契約といえるでしょう。
このように媒介契約それぞれに異なる特徴があります。
立地が良く高い需要が見込める物件は一般媒介契約、売却を急いでいる方や条件に不安がある物件は、専任媒介契約や専属専任媒介契約がおすすめです。

まとめ

離婚に伴う不動産売却は、通常の不動産売却よりも注意点が多いです。
とくに共有名義となっている不動産を売却する際には、夫婦それぞれの同意が必要となり、話し合いが進まないことも少なくありません。
なるべくお互いが納得できる形で進められるよう、売却したいと思い始めたタイミングで不動産会社へ相談することをおすすめします。