マンションは売却と賃貸どっちが得？税金や諸費用などを比較！｜草加市八潮市の不動産売却のことなら草加市八潮市不動産売却相談窓口

所有するマンションを「売却すべきか、賃貸物件として貸し出すべきか」という点は悩みどころでしょう。

さまざまなケースをシミュレーションしたうえで、自分に合った方法を選ぶことが重要です。

正しい判断を行うには、売却した場合と賃貸で貸し出した場合のメリット・デメリットを押さえておく必要があります。この記事では、マンションの売却と賃貸という切り口から、判断基準を解説します。

1.マンションを売却する場合のメリット・デメリット

マンションを売却することを検討する際は、どのようなメリットとデメリットがあるのか把握しておくことが大事です。ここでは、各ポイントについて紹介します。

1-1.マンションを売却するメリット

1-1-1.売却することでまとまった現金が手に入る
マンションを売却することのメリットは、まとまった金額の現金が手に入ることが挙げられます。

売却する物件の住宅ローンが残っていなければ、売却にかかる費用を差し引いた残りのお金はそのまま手元に残ることになります。

また、ローン残債があったとしても、売却代金を返済に充てられるので毎月のローン返済額をなくす、または減らすことが可能です。

さらに、管理費や修繕積立金といった維持費も不要となるため、経済的な面での負担が軽減できるでしょう。

1-1-2.税制優遇が受けられる
マイホームとして使用していたマンションを売却することによって、税制上の優遇措置を受けられる場合があります。

賃貸物件として貸し出すよりも、売却を行うほうが結果的に税金を低く抑えられるケースがあるのです。

住宅を売却する際に受けられる税制上の優遇措置としては、以下のようなものが挙げられます。

●3,000万円の特別控除
●所有期間が10年越えの居住用不動産を売却したときの軽減税率特例
●特定の居住用財産の買換え等の場合の長期譲渡所得の課税の特例
●特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例

税金の特例制度を利用するには、それぞれの特例に課された条件を満たしたうえで確定申告を行う必要があります。

マンションを売って売却益が出た場合、売却損となってしまった場合のそれぞれで、適用される優遇措置がありますので、是非活用してみてください。

1-1-3.資産価値が高い状態で売ることができる
マンションは築年数の経過によって価格の下落幅が大きいため、売却を考えるのであれば早めに売ったほうが良いと考えられます。

築25年を経過するまでは年々価格が下落していきますが、築年数が浅いほど高値で売却できる可能性があります。

相場に見合った価格で売却できれば、住宅ローンを完済することもできますので、前向きに売却活動を進めてみましょう。

不動産会社の担当者ともやりとりを重ねながら、適切な売り出し価格を設定することが重要です。

1-2.マンションを売却するデメリット
マンションを売却するメリットがある一方で、少なからずデメリットもあります。どのような点に気をつけるべきかを事前に押さえておきましょう。

1-2-1.売却するタイミングで価格が変わる
築年数の多いマンションの場合、売却したいと思ってもなかなか売買契約に至らないこともあります。

築浅の物件であればすぐに買い主を見つけやすいですが、築古物件だと売り出し価格の設定や売却時の条件などを綿密に練っておかなければ、思うように売れない場合もあるでしょう。

中古マンションの場合は、そのエリアでのニーズに合わせてリフォームやハウスクリーニングを検討するなど、買い主の視点に立って売却活動を進めていく必要があります。

1-2-2.諸費用や税金がかかる
マンションを売却するときには、諸費用の支払いや税金の負担が発生するので注意しておく必要があります。主なものとして、次の項目が挙げられます。

仲介手数料
登録免許税（抵当権の抹消登記費用）
司法書士に支払う報酬
印紙税
ローン完済手数料
譲渡所得税
その他の費用

詳しくは後ほど解説しますが、マンションを売却するときは諸費用や税金を差し引いて、手元にどの程度のお金が残るのかを事前にシミュレーションしておくことが重要です。

2.マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリット

2.マンションを賃貸に出す場合のメリット・デメリット
マンションを賃貸物件として貸し出す場合には、どのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておきましょう。各ポイントについて解説します。

2-1.マンションを賃貸に出すメリット
マンションを貸し出すメリットとしては、次の3つの点が挙げられます。

借り手がいれば家賃収入を得られる
自己資産として所有できる
節税対策ができる
それぞれのポイントについて詳しく見ていきましょう。

2-1-1.借り手がいれば家賃収入を得られる
マンションを賃貸物件として貸し出した場合、借り手が現れれば毎月決まった金額の家賃収入を得られます。

ただし、空室の状態が続いてしまえば、維持費がかかってしまうので、ニーズがどの程度あるのかをあらかじめ把握しておくことが大切です。

2-1-2.自己資産として所有できる
賃貸物件として貸し出しても、所有自体は自分にあるため、自己資産として保有し続けることができます。マンションを売却しようとするタイミングが適していない場合には、いったん賃貸物件として貸し出すことによって、売却時期を遅らせることが可能です。

将来的に値上がった段階で売却をすれば、予想以上の価格で売却できる可能性もあります。

2-1-3.節税対策ができる
マンション賃貸に出すことで、節税対策をすることも可能です。

マンションを賃貸物件として貸し出した場合、維持するための費用を経費として計上できます。
その分だけ所得を圧縮できますので、結果的に節税対策につながるでしょう。

2-2.マンションを賃貸に出す場合のデメリット
マンションを賃貸物件として貸し出すデメリットとして、主に2つの点が挙げられます。どのような部分で気をつけるべきかを見ていきましょう。

2-2-1.空室がある場合
賃貸物件として貸し出したとしても、必ずしも借り手が現れるとは限りません。

空室リスクは大きなデメリットと呼べるものあり、賃貸物件とする場合にはその点をよく考えておきましょう。

家賃収入がなければ、初期費用や維持費などで赤字が発生してしまいます。経費として計上はできますが、かえって損失のほうが膨らんでしまう恐れがありますので注意が必要です。

2-2-2.売却時に高く売りづらくなる
賃貸物件としていったん貸し出してしまいますと、売却したいときに売りづらくなる可能性があります。

土地や住まいの賃貸にかかる法律・借地借家法は、物件の借り手側の権利を保護する目的があるため、借り手側の権利が強くなっています。

法により、家主といっても自分の都合で賃借人に退去はしてもらえないのです。

また、賃貸物件として貸し続けることで家賃収入が入ってきたとしても、築年数が経過して物件の価値そのものは下落してしまう可能性があります。いざ売却しようとすれば、思った以上に低い価格でしか売却できない場合もありますので気をつけておきましょう。

3.マンションを売却に出すことが向いているケース

マンションを売却すべきかどうかで迷っているときは、自分がどのようなケースに当てはまるのかを考えて見ると良いでしょう。

マンションを売却するほうが向いているケースについて解説します。

3-1.賃貸の需要がない
マンションの賃貸物件に対する需要があまりないエリアであれば、そもそも売却をしたほうが良いと言えます。

地域のニーズをきちんと踏まえたうえで、売却と賃貸のどちらにすべきかを考えてみましょう。

3-2.今後住む予定がない

今後所有を続けても誰も住む予定がなければ、思いきって売却をしたほうが良いでしょう。

維持費や税金などの負担がなくなりますので、経済的な面から見ても売却効果が高くなります。

一時的な転勤などで戻ってくる予定がある場合以外は、売却をしてしまったほうが管理の手間が省けて気楽になるはずです。

3-3.築年数が古い
築年数がかさんできますと、マンションは売却しづらくなってきます。そのため、将来的なことも見越して、早めに売却をするのも1つの選択です。

ただし、築年数が25年を超えてくると相場は横ばいとなってきますので、それほど売却を急ぐ必要はないとも言えるでしょう。物件の状況に合わせて、売却のタイミングを見定めてください。

4.マンションを賃貸に出すことが向いているケース

マンションを売却ではなく、賃貸物件として貸し出すほうが向いているケースもあります。どのような場合に当てはまるのかを見ていきましょう。

4-1.築年数が浅い
築年数が浅いマンションの場合、設備が新しいことに対する需要がありますので、賃貸物件として貸し出しても借り手を見つけやすいと言えるでしょう。

特にセキュリティ面を補強する、オートロックやモニターのついたインターホンがあるとアピールできます。

築年数が新しく、新築に近ければいつでも売却しやすいという面がありますので、それほど売却を急ぐ必要はないと考えることもできます。

4-2.部屋が広すぎないコンパクトな物件
賃貸マンションを借りる方の傾向として単身者や夫婦が多く、その場合であればコンパクトな間取りが好まれます。

そのため、単身者などが借りやすい物件であれば、貸し出してもすぐに借り手を見つけやすくなるでしょう。

急な転勤などで売却するか賃貸にするか悩んでいる方は、以下の記事も参考にしてください。

転勤の際はマンション売却か賃貸か？損をしない流れと注意点

5.マンションを売却する方法
マンションを売却するときは、基本的な手続きの流れと費用を押さえておくことによって、スムーズに売却活動を進められるようになります。

ここでは、売却活動の流れと、売却時にかかる費用について見ていきましょう。

5-1.マンションを売却に出す流れ
マンションの売却までにかかる期間は、仲介の場合だと一般的に4～6か月程度だと言われています。

売却に至るまでの基本的な流れは、以下のとおりです。

築年数や間取りなど、物件の状況にもよりますが、売却までにかかる期間を大まかに把握したうえで取り組むことが大切です。

仲介の場合であれば、売却活動そのものは不動産会社に任せることになるため、何よりも会社選びが重要になってきます。

査定額だけでなく、売り出し価格の目安や類似した物件の取引事例など役立つ情報が分かりますので、売却のタイミングを見定めることができるでしょう。

5-2.マンション売却にかかる費用
マンションを売却するときにかかる諸費用や税金は多岐にわたります。1つひとつの項目を正しく把握して、適切に支払っていきましょう。

5-2-1.仲介手数料
仲介手数料は買い主が見つかり、売買契約が成立したときに初めて支払いが発生する費用です。

宅地建物取引業法（以下、宅建業法）によって上限額が定められており、下記の表のように取引額に応じて異なります。

不動産会社はこの上限額の範囲内で、仲介手数料を売り主から受け取る契約をします。

売却時にかかる費用の中でも、仲介手数料は大きな割合を占めますので、早い段階で確認をしておきましょう。

5-2-2.登録免許税
物件を売却するときには、抵当権を抹消しておく必要があります。抵当権の抹消は住宅ローンを完済していることが前提となりますので注意しましょう。

不動産1個あたり、1,000円と決められています。土地と建物でそれぞれ必要になりますので、マイホームを売却するときには基本的に2,000円がかかると見ておきましょう。

5-2-3.司法書士に支払う報酬
抵当権の抹消登記は自分で行うことが可能ですが、司法書士に任せることもできます。

その場合は、登録免許税の他に司法書士に支払う報酬として1～2万円程度が必要です。

5-2-4.印紙税
印紙税とは、売買契約書に貼付する印紙代のことです。2022年（令和4年）3月31日までは軽減税率が適用され、契約金額に応じて以下のように定められています。

5-2-5.ローン完済手数料
住宅ローンを前倒しで返済する場合は、金融機関によって異なりますが、事務手数料として3～4万円程度の費用がかかります。

住宅ローンが10年未満の物件の場合は住宅ローン減税が適用されませんので、完済をするタイミングに気をつけましょう。

5-2-6.譲渡所得税
マンションを売却して利益が発生した場合、購入時にかかった費用（取得費）や売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いた譲渡所得に税率がかけられて、譲渡所得税額が決まります。

譲渡所得税とは、譲渡所得に課される所得税・復興特別所得税・住民税の総称です。

※2013年（平成25年）から2037年（令和19年）までは、復興特別所得税として所得税額×2.1%が課されます。

上記のように、物件の所有期間で税率が大幅に異なりますので、物件の所有期間などをよく確認してから売却のタイミングを決めてみましょう。

5-2-7.その他の費用
その他の費用としては、引っ越し代やハウスクリーニングの費用などが挙げられます。実費分が必要であり、直接依頼先に支払うことになります。

6.マンションを賃貸に出す方法
マンションを賃貸物件として貸し出す場合は、基本的な流れや費用を把握しておく必要があります。ポイントとなる部分について、詳しく解説します。

6-1.マンションを賃貸に出す際の方法

マンションを貸し出すときの基本的な流れは、次のとおりです。

住宅ローンの残債があるマンションの場合には、借用先の金融機関の承諾を得られなければそもそも賃貸できませんので、まず金融機関に相談することから始めましょう。

賃貸物件として貸し出す場合は、不動産会社に委託するのが一般的です。そのため、賃貸物件の成約実績が豊富な会社を探し、担当者とやりとりを重ねてみましょう。

委託する不動産会社が決まったら、貸し出す方法を選択します。一般的な賃貸借契約の他にも、サブリースや定期借家契約などの種類があります。

賃貸借契約は1～2年ごとに契約を更新する方法です。

その間は家賃収入が得られます。契約期間中は家主の都合で物件を売却することはできません。

サブリースは一括借り上げとも呼ばれる方法であり、不動産会社が物件を借り受けて、貸し出す方法です。

特徴としては空室保証が付くことですが、手数料がかかるので慎重に判断を行いましょう。

そして、定期借家契約は契約から一定期間が経過しますと、賃貸借契約が終了する仕組みです。

いったん貸し出すものの、将来的には自分で住む予定がある場合には、定期借家契約にすると良いでしょう。

相場に沿った形で家賃を設定し、入居者の募集は不動産会社が行います。そして、入居希望者が現れたら賃貸借契約を結んで、物件を貸し出すことになります。

6-2.マンションを賃貸に出す際にかかる費用
マンションを貸すときには、まず仲介手数料がかかります。宅建業法によって賃貸の場合も上限額が定められており、原則として、家賃の0.5か月分です。

そして、管理委託契約ごとの手数料は家賃の5％程度が目安であり、他にも管理費や修繕積立金などが毎月かかってきます。

さらに、賃貸物件として貸し出す際にハウスクリーニングやリフォームを行う場合は、実費分の費用が必要になります。

不動産会社に相談を行うときに、早い段階でこれらの費用について査定プランを作成してもらい、不明点があればきちんと尋ねておきましょう。

まとめ
マンションを売却すべきか、賃貸物件として貸し出すべきかを判断する際はどのようなメリット・デメリットがあるのかを把握しておきましょう。自分に合った方法を選ぶためにも、具体的な手順についても押さえておく必要があります。

売却と賃貸のどちらが良いかは目的や状況によっても違ってきますので、不動産会社の担当者によく相談をすることが大事です。
売却・賃貸のどちらを選ぶとしても、後から悔やむことがないような選択をすることが大切です。気になることは何でも相談をしてみましょう。