空き家は｢2023年｣に売却したほうがいい理由3つ｜草加市八潮市の不動産売却のことなら草加市八潮市不動産売却相談窓口 | 草加市で不動産売却をお手伝いする専門家として耳寄りな情報を更新します

｢相続登記｣の義務化が2024年に迫っている

適正に管理されない空き家が周辺に深刻な影響を及ぼしていることなどを受け、2015年、空家対策特別措置法が制定された。

これにより国土交通省が定めたガイドラインに照らし合わせ「特定空き家」と認定された家屋の所有者は自治体の助言や指導に基づいた改善を行わなければならなくなった。

命令に違反するなどした場合、最大50万円以下のペナルティが科される可能性があるほか、固定資産税額の軽減措置対象から除外され、結果的に税金の負担も増加する。

このように実家の維持管理、空き家問題は解決すべき喫緊の課題になりつつある。

しかしながら、代々住んできた土地を自分の代で処分するとなると迷いが生じるのも無理からぬことだ。

相続登記や解体といった実家を手放す際の手続きやコストを案じた結果、空き家のままになってしまっているケースも少なくない。

ただ、空き家となった実家を手放すことを検討しているなら、2023年は売却のベストタイミングとも言えるのだ。以下、2023年が売却の契機だと考える3つの理由についてお伝えする。

1、任意だった相続登記が義務となる
理由の1つとして挙げられるのが、2024年4月1日よりスタートする相続登記の義務化だ。相続の開始および所有権を取得したことを知った日から3年以内に不動産の名義変更手続きを行うことが新たに義務づけられた。

正当な理由なく相続登記申請をしなければ、10万円以下の過料が科されるなどの罰則も付記されている。

そもそも、不動産の名義人が亡くなった場合、不動産の登記名義を被相続人である故人から相続人に変更する相続登記の手続きを行うのが一般的だ。

登記申請により不動産の所有者が変わることになる。

相続登記とは、「不動産の所有者は誰か」を明確にするものであり、不動産の売却や担保設定をする場合には不可欠な手続きだ。

しかし期限もなく、放置しても罰則もないため、名義変更が行われず名義が故人（被相続人）のままになるケースも少なくなかった。

遺産分割協議の結果がまとまらない、相続登記の費用がかかる、手続きを後回しにしていたなどの理由から、実家の登記申請が手つかずになってしまっていたのだ。

相続登記が行われないため、登記簿で所有者がわからない、所有者がわかっても連絡がつかない「所有者不明土地」が増加、「空き家」の社会問題化に大きな影響を及ぼしている。

このような所有者不明土地の解消を目的として、相続登記の義務化の法改正が行われた背景がある。

相続登記の義務化により、「実家を何となく相続したけれど相続登記をせずに持て余している」という状況のままでいることが難しくなってくると予測される。

売却するか否かは相続する資産の価値や内容に左右される部分も大きい。

相続登記して資産として持ち続けるのか、売却するのかを相続人皆であらためて考えるきっかけができたと捉えることもできるだろう。

加えて実家売却を検討する際、実家の価格が購入時より高額なケースでは、相続前の売却により3000万円特別控除が利用できる（細かな条件がある）。

原則として土地や建物を売却すると、売却によって発生した利益に対する譲渡所得税がかかり、大きな負担となるケースがある。

しかしこの3000万円特別控除では、マイホームに限り、譲渡所得が発生しても3000万円まで課税されない。この制度を利用し、売却時の譲渡所得税をゼロにする、圧縮できるメリットは大きいはずだ。

ただし、空き家においては居住用自宅とは別要件を満たす必要があることなどに留意する必要がある。

さらにこの制度の適用期限が2023年12月31日までとなっている点にも注意したい。

不動産以外の相続財産があり相続税が発生する場合は、不動産として保有するほうが相続税を圧縮できる場合もある。

いずれにせよ義務化後相続登記完了後は売却の動きが活発になってくると予測される。売却を検討するなら、2023年中の迅速な対応が必要になってくることは間違いないだろう。

2、金利上昇、在庫増加で不動産価格に変動あり！？

2つ目の理由として、変動する不動産市場の動向がある。近年、特に首都圏を中心に不動産市場での高騰が続いているのはご存じの通りだ。

2021年には⾸都圏の新築マンション平均価格はバブル期を上回る数字を記録した。

高騰する市場を支える要因の一つは、日本の圧倒的な低金利だろう。背景には黒田東彦・日本銀行総裁の就任以降、10年にわたって継続してきた金利緩和政策にある。

欧米諸国がインフレ抑制に回り、利上げに動いている中でも依然として低金利の状態が続くのが日本だ。

現状、黒田総裁率いる日銀は金融緩和継続の方針を一部修正し、長期金利の上限拡大を発表した。住宅ローンを組む方の大半が、変動金利を選択している実態を踏まえると、長期金利の上限拡大が不動産価格に与える影響は少ないと見ることが出来る。

一方、黒田総裁の任期満了は2023年4月8日となっており、総裁交代のタイミングが利上げにどう影響するのかを含め、また総裁交代のタイミングを見越した市場の先読みにより、さらなる金利上昇局面へと移る可能性も否定できない。

金利上昇によるローンの支払額が増加、融資限度額低下により不動産購買意欲が鈍れば、当然不動産価格にも影響する。

不動産の価格が上がった際には2021年は売り出し戸数、在庫そのものが大幅に不足していた。

その希少性により、需要と供給のバランスが崩れ、結果的に不動産価格が上がったという側面も大きい。逆に売り出し戸数の在庫が増えることで、価格競争が激しくなり安く売る方向に流れていく。金利上昇や在庫数増加のリスクを鑑みると、今が売却のタイミングだという見方もできる。

3、マンションの「見える化」で資産価値にも影響
最後に、相続資産である実家がマンションという方に向けて3つ目の理由をお伝えしたい。実は2022年4月にマンション管理適正化法が改正され、新しく「管理計画認定制度」がスタートしている。

マンションでも戸建てと同様、建物・設備の老朽化や住人の高齢化、空き室化など課題が山積している。

これに対応するため国交省が対策を強化し、新たなルール作りのために制定したものだ。

マンションの管理計画が一定の基準を満たしていれば、マンション管理組合は地方公共団体から適切な管理計画を持つマンションとして認定を受けることが可能となった。

「マンションの資産価値を守り、快適な住環境が確保」することを掲げた法整備そのものは、次世代に向けた取り組みとして評価すべきものだろう。

しかしマンションそれぞれで管理内容には差があるのも実情だ。管理計画認定制度のもと認定されているマンションかどうかが可視化され、価格や売却価格などにも影響が出る可能性は否定できない。

ただ、マンションの住人ではない子ども世代がマンション管理にまで目を配るのは難しい。

2022年の法改正以降、国交省から各自治体に制度開始の通達が出されている。だが現場の自治体ではまだ準備が整わず、本格的な始動は2023年ともいわれる。

マンション管理の「見える化」が進む前の今こそ、実家の空きマンションのあり方を考える時期でもある。

遠方で管理が難しい空きマンションに居住予定がないのであれば、売却を検討するのも一案だろう。

以上3つの要因により、2023年は「実家」や「空き家」について考えるターニングポイントの年となる。相続予定のある家族や親族で話し合い、受け継いだ資産をどのように生かすかを話し合うきっかけの年にしてほしい。

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