2023年不動産危機！「1秒でも早く売却すべき」これから"下がるところまで下がる"不動産｜草加市八潮市の不動産売却のことなら草加市八潮市不動産売却相談窓口 | 草加市で不動産売却をお手伝いする専門家として耳寄りな情報を更新します

日本の不動産価格はいまだ高騰を続けているが、どうやら2023年は雲行きが怪しいようだ。

さくら事務所会長を務める不動産コンサルタントの長嶋修氏によれば、「日本の不動産は三極化が進行している」という。今後、高値維持が期待できるのは限られた物件のみで、それ以外はゆるやかに下落、もしくは無価値になると語る長嶋氏のインタビューをご紹介します。

日本の不動産は三極化が進行中
　これまで私は一貫して「今後日本の不動産は三極化する」と主張してきました。

　不動産の三極化とは立地によって、

上位：価格維持・または上昇する地域（10～15％程度）
中位：ゆるやかに下落を続ける地域（70％程度）
下位：限りなく無価値、マイナスな地域（10～15％程度）

に分類されるイメージです。

この三極化は都心・郊外・田舎という関係に限った話ではなく、郊外にフォーカスすれば駅近の利便性が高いエリアはめっぽう強く、バス便エリアは弱いといった具合に、一部が全体と相似する「フラクタル構造」のような傾向があります。

　では三極化が進行する日本で、今後も価格を維持できる上位15％の盤石な不動産とは、一体どのような物件なのか。それは住宅取得者のボリュームゾーンとなる30代の生活スタイルが大いに関係します。　

かつてのバブル期では、お父さんは一家の大黒柱として働き、お母さんが専業主婦をする家庭が多く見られました。多少通勤に不便なバス便エリアであっても、お父さんさえ我慢すればよかったわけです。

翻って、現代の30代夫婦は共働き家庭が一般化し、パワーカップルは「より都心に」「より駅近に」「より会社に近い」と、いわゆる「職住近接」の条件を満たす物件を好むようになりました。

通勤以外でも、日常の買い物、病院、行政手続きなど、生活利便施設が集積している中心部の物件が選好されるのは、都心・郊外・地方でも共通します。

リモートワークや自動運転では一極集中は解消しない

コロナ禍でリモートワークが普及し、東京都が一時的に「転出超過」に転じたことが話題となりました。しかし、2022年の東京都は転入が43万9787人、転出が40万1764人と再び「転入超過」に転じており、都心回帰が顕著です。

こうした一極集中の状況が「将来、自動運転技術の確立により是正される」という見立てもありますが、私は懐疑的です。

人口減で税収が減るなか、自治体はインフラ維持が困難になり、むしろコンパクトシティが加速すると予想します。

今後、住宅の一次取得者となる若年層の間では乗用車保有率が低下していますし、タイパ（時間対効果）がZ世代を表すキーワードになっていることからも、より都市部への集積が進み、そのなかで価格が維持できる物件の条件は先述した通りです。

こうした状況において、三極化の下位・中位の物件は売却するのが合理的な行動となります。

もちろん不動産投資と違い、マイホームや相続した実家は必ずしも、経済合理性や損得勘定だけで手放せない事情があることも承知しています。

しかし今や下位15％の不動産は「無価値化・マイナス価値化不動産」となり、売却もままならない「負動産」や「腐動産」として固定資産税や維持費を払い続けることになります。

一応、2023年から「相続土地国庫帰属制度」という不要な土地を国庫に帰属させる制度がスタートしますが、制度を利用するには解体費用を払って更地にする、土地の境界確定を行う、土壌汚染が無いことを証明する、10年分相当の管理費を納付するなど要件が厳しく、正直使い勝手はあまりよくないです。

あくまで売れない不動産の最終手段と見るべきでしょう。

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