地面師とは？起きた事件や購入・所持物件で被害に遭わないための方法 | 草加市で不動産売却をお手伝いする専門家として耳寄りな情報を更新します

小説・ドラマの「地面師たち」の元にもなった、2017年に大規模な地面師詐欺事件をご存じでしょうか。

大手不動産会社が騙されるというショッキングな事件だったため、記憶にある方もいるかもしれません。

まずは、地面師がどのような詐欺を行うのかという点を解説した上で、実際に起きた有名な事件を2つ振り返ってみましょう。

地面師とは、他人の不動産の所有者を装って不動産を売却し、買主から金銭をだまし取る手口で詐欺を行う人のことです。

単独で犯行に及ぶのではなく、集団で不動産取引に関するさまざまな役割を分担し、詐欺を実行します。

なかには弁護士や司法書士などの肩書を持つ人が加担することもあるため、詐欺だと見抜くのが難しいとされています。

地面師による実際の事件についてもご紹介しましょう。

2017年に積水ハウスが騙された地面師事件は、巨額な金銭が動いたことや被害に遭ったのが大手不動産会社であったことから大きな話題になりました。

事件の概要は次の通りです。

対象となった不動産は、JR五反田駅から徒歩3分の場所にあった、広さ600坪ほどもある元は旅館「海喜館」です。
大規模な開発が可能な都心の一等地でありながら、所有者が病気療養中であったこと、そして、元旅館だったため誰も住んでいなかったことなどが地面師に狙われた理由と考えられます。
この事件では、所有者の女性になりすました地面師グループの1人が、偽造パスポートを本人確認書類として使用していました。

取引後、積水ハウスが所有権登記をしようとしたところ、書類が偽物であると発覚し、結果的に積水ハウスは約55億円もの金額をだまし取られることになったのです。

主犯格の男性が逮捕され、実行判決も下りたものの、支払ってしまったお金は戻っていません。

2013年に発生したアパホテルの事件は、赤坂にある約120坪の駐車場の売買に関連したものです。

都心の一等地であったことや、駐車場であるため人が住んでいなかったこと、そして所有者が亡くなっていたことなどが、地面師に狙われた理由といわれています。

この事件では、亡くなった所有者の相続人である息子兄弟になりすました地面師の関係者によって取引が行われました。
本人確認書類に使われた住民基本台帳カードをはじめ、契約に必要な書類が偽造されています。

積水ハウス事件同様、購入したアパホテルが登記申請をしたところ、申請書類が偽造であることが理由で申請を却下されたことにより、事件が発覚しました。

後に主犯格の男性や関係者が逮捕されたものの、だまし取られたお金が戻ったかどうかは明らかにはなっていません。

大手不動産会社や不動産関連の専門部署を設ける企業までもが騙されてしまう地面師による詐欺ですが、その手口はどのようなものなのでしょうか。
ここからは、地面師による詐欺の手口や、騙されてしまう心理について解説します。

地面師が使う手口には、次のようなパターンがあります。

不動産の所有者や相続人になりすます
本人確認書類や取引の必要書類を偽造する
所有者の代理人として買主と交渉する
司法書士・弁護士など地面師グループの専門家が取引をサポートする

実際に、積水ハウスやアパホテルの事件でも、上記のような手口が使われました。

そのほか、同じ物件を複数の買主に売却する「二重売買」や、実際には存在しない物件を売却する「架空物件の販売」などを行うこともあります。

不動産のプロと呼ばれる人でも地面師に騙されてしまうのは、手口が年々巧妙化していることが大きな理由です。

まず一つは、印刷技術の発達により書類の偽造を見破るのが難しくなっている点。

積水ハウスの事件で本人確認書類に使われたパスポートは、書類偽造を見破る手法の一つであるパスポートの透かしまで模倣していたようです。

地面師たちは、不動産登記簿謄本、印鑑証明書、公正証書までも精巧に偽造します。

また、本物の弁護士や司法書士が詐欺グループに加担していることで「専門家がいるから」という買主の心理的な油断を誘うことにも成功しています。

さらに、競合の多い人気の物件を対象にすることで買主の焦りを誘い、できるだけ早く取引を終わらせることも、だまされてしまう要因でしょう。

地面師は取引を終わらせると、所有権移転登記で偽造書類が発覚する前に音信不通となります。

では、地面師の被害に遭わないためには、どのようなことに注意したら良いのでしょうか。
地面師の手口を参考に、購入する立場・不動産を所有している立場の両面から、注意点を確認しておきましょう。

不動産を購入する立場で注意するべきなのは次のような点です。

●複数の書類で本人確認をする
●できる限り対面で取引する
●書類は公的機関で真偽を確認する
●取引前に不動産登記簿を確認する
●契約後はすぐに所有権移転登記を行う
●必ず対象の不動産を現地で確認する
●取引時の違和感をそのままにしない
●信頼のおける不動産会社に依頼する

上記に注意しても、だまされることを完全に防げるわけではありません。

とはいえ、できるだけ丁寧に慎重に確認することで、詐欺のサインに気づけることもあるでしょう。
取引後は迅速に動くことで発覚を早め、被害を最小限にできる可能性が高まります。


また、地面師は取引をできるだけ早く完結させるために、契約や決済を急がせる傾向もあります。
人気が高く競合も多い物件を扱うことがほとんどであるため、競合の存在をちらつかせながら、できるだけ早い決済を迫るようです。

「なんとなく急かされている」「なんとなく不自然なところがある」と違和感があったら、そのままにせず、理由を追究するのが安全です。

地面師たちは、本当の所有者が知らないところで勝手に売却を進めるため、本当の所有者に売却する意思があるかどうかは関係ありません。
そのため、現在不動産を所有している方が注意するべき内容をお伝えします。

地面師が詐欺の対象として狙う不動産には、同じような傾向があります。

特に注意するべきなのは、所有している物件が次のケースに当てはまる場合です。

都心の一等地や繁華街の近くにあるなど立地に魅力がある物件
駐車場や空き地など住んでいる人がいない土地
相続したものの遠方にあって住んでいない物件

地面師たちのドラマ内でも、リーダーであるハリソン山中が「ターゲットは大きければ大きいほど狙いやすい」と言っていましたが、魅力のある物件が狙われやすいといわれています。

そのほかにも、常時住んでいる人がいない物件を所有している場合は、定期的に法務局で登記情報を確認するのが安心です。

また、少なくとも、毎年固定資産税の納税通知書が届いているかどうかは確認しましょう。

固定資産税の納税通知書は、その年の1月1日現在の所有者に送られます。
納税通知書が届けば、その年の1月1日には所有権が移動していないことの証明になります。

購入の際に、地面師のような不動産詐欺に遭わないために重要なのは、信頼できる不動産会社を選ぶことです。

不動産取引を行う際には、不動産会社が仲介に入るのが一般的です。

不動産会社は不動産取引のプロとして、一般の方には難しいことも多い取引に関する書類の整備や法律関係の手続きを行います。

実際の事件では、地面師グループが立ち上げた不動産会社を仲介に立てて取引を行っている例もありました。

そもそも不動産会社が詐欺に加担しているとなれば、逃れることは難しいでしょう。
そのため、不動産会社は、自分でしっかりと比較・検討した上で選ぶ必要があります。