住宅ローン返済中の家は賃貸にできる？手順や注意点をわかりやすく解説

2026/01/11

任意売却空き家

住宅ローンを返済中のマイホーム。
転勤や、実家の親の介護など、思いがけない事情で自宅を長期間空けなければならなくなることは、決して珍しくありません。

そんなとき多くの人が悩むのが、

●ローンは払い続けなければならない
●誰も住まない家の管理や固定資産税がかかる
●空き家にするのは不安

といった問題です。

「それなら賃貸に出して、家賃収入をローン返済に充てられないか？」
そう考えるのは自然な流れでしょう。

ただし、住宅ローン返済中の家は、原則として自由に賃貸に出すことはできません。
とはいえ、条件や手続きを正しく踏めば、残債があっても賃貸が可能になるケースもあります。

この記事では、住宅ローン返済中の持ち家を賃貸に出す際の基本ルールから、具体的な方法、注意点までをわかりやすく解説します。

原則として住宅ローン返済中は自宅を賃貸に出せない

住宅ローンが低金利・長期返済で借りられるのは、
「本人やその家族が住むための住宅（自己居住用）」であることが前提条件です。

金融機関は、

●自分で住む家＝返済を優先する
●滞納リスクが低い

と判断するからこそ、好条件で融資をしています。

そのため、金融機関に無断で第三者へ貸し出すと【契約違反】となり、
最悪の場合、ローンの一括返済を求められる可能性もあります。

「黙って貸せばバレないだろう」と考えるのは、正直かなり危険です。
ただし、一定の条件を満たし、正しい手続きを踏めば賃貸が認められるケースもあります。

住宅ローンが残っていても賃貸に出せる主なケース

住宅ローン返済中に自宅を賃貸に出す方法は、大きく分けて次の3つです。

1. 最初から賃貸併用住宅としてローンを組んでいる場合

賃貸併用住宅とは、自宅の一部を賃貸として活用する住宅のことです。

フロアごと、または壁で区切って住み分ける設計が一般的で、
自己居住部分の床面積が50％以上であれば、住宅ローンを利用できます。

この場合、

●アパートローンより金利が低い
●自宅部分は住宅ローン控除の対象

といったメリットがあります。
例えば延床面積の60％が自宅なら、ローン総額の60％が控除対象です。

2. 転勤や介護など「やむを得ない事情」がある場合

急な転勤や、親の介護など、ローン契約時には予測できなかった事情で住めなくなるケースでは、金融機関の承諾を得ることで、住宅ローンを継続したまま賃貸が認められることがあります。

ただし対応は金融機関ごとに異なり、

●条件付きで認める
●一切認めない

という差があるのが現実です。

事前に金銭消費貸借契約書（ローン契約書）を確認し、「賃貸や譲渡には事前承諾が必要」といった条文があれば、それを根拠に金融機関へ相談することになります。

3. 融資条件を変更し、賃貸住宅向けローンへ借り換える場合

住宅ローンを賃貸住宅向けローン（投資用ローン）に借り換えることで、
自宅を賃貸として活用することができます。

ただしこの方法には注意点もあります。

●金利が高くなる
●住宅ローン控除は使えない

その分、家賃収入を返済に充てられますが、
返済額と家賃収入のバランスを慎重に見極める必要があります。

住宅ローン返済中の家を賃貸に出す際の注意点

① 金融機関によって対応が大きく異なる

民間金融機関の場合
→ 賃貸住宅向けローンへの借り換えが基本。

ただし、やむを得ない事情があれば例外的に住宅ローン継続が認められることも。

住宅金融支援機構（フラット35など）の場合
→ 原則は借り換えが必要。
ただし、一定条件を満たせば最長3年の留守管理として住宅ローン継続が可能です。

② 各種手数料・諸費用がかかる

借り換え時には、

●手数料
●印紙税
●抵当権設定費用

などの費用が発生することがあります。

③ 住宅ローン控除は受けられなくなる

住宅ローン控除は自己居住が条件です。
賃貸に出している期間は控除を受けられず、その期間分が後から延長されることもありません。

④ 管理の手間と費用がかかる

賃貸に出すと、

●入居者募集
●契約などの諸手続き
●修繕・クレーム対応
●退去時の原状回復

など、想像以上に手間がかかります。

遠方に住む場合は、管理会社への委託がほぼ必須となり、
家賃収入＝そのまま利益ではないという点も押さえておきましょう。

⑤ 契約形態によっては戻れなくなる

普通借家契約では、
オーナーの都合だけで退去を求めることはできません。

将来戻る予定があるなら、
「定期借家契約」を選ぶのが安全です。

ただし、

●入居者が限られる
●家賃は相場より下がりやすい

というデメリットもあります。

「売却」という選択肢も検討する

次のような不安がある場合は、売却も現実的な選択肢です。

●戻る時期が未定
●遠方で管理が難しい
●固定資産税の負担が重い

家は住まないと傷みやすく、
空き家はトラブルの原因にもなります。

確実に戻る予定があるなら賃貸、
戻る見込みが立たないなら売却を検討したほうが、結果的に負担が軽くなるケースも少なくありません。

まとめ

住宅ローン返済中の住宅は、原則として賃貸に出すことはできません。
ただし、転勤や介護などのやむを得ない事情がある場合は、
条件付きで賃貸が可能となるケースがあります。

その場合、

●金利上昇
●控除の打ち切り
●管理コスト

といったデメリットも理解したうえで判断が必要です。

金融機関によって対応は大きく異なるため、必ず事前に相談することが重要です。

想定外の事情で家を空けることになったときの選択肢は、
「賃貸」「売却」「空き家」の3つ。
今後のライフプランに合った方法を、冷静に選びましょう。